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Perguntas Frequentes

Perguntas Frequentes


CONTRATO DE LOCAÇÃO

Qual Lei regula as Locações de imóveis urbanos?

A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Para conhecer a Lei do Inquilinato na íntegra

(http://www.fuhrosouto.com.br/content/alugueis/downloads/lei_inquilinato.pdf)

 

Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?

  • Nome, endereço e qualificação do proprietário (locador), inquilino (locatário) e fiador, se houver;
  • Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
  • Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
  • Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
  • Garantia apresentada pelo inquilino (fiador, título de capitalização ou seguro fiança);
  • Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
  • Período de vigência do contrato de locação;
  • Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do inquilino no imóvel;
  • Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.

 

Que cuidados devem ser tomados para a assinatura do Contrato de Locação?

O contrato deve ser lido na presença de testemunhas qualificadas e das partes. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.

 

Qual a duração de um Contrato de Locação Comercial?

O contrato de Locação Comercial tem como prazo mínimo de 12 (doze) meses, podendo ser estendido de acordo com o interesse das partes.

 

Qual a duração de um Contrato de Locação Residencial?

A Lei 8.245/91 sugere o prazo de 30 (trinta) meses para contrato de Locação Residencial.

 

Quais são os deveres do Proprietário (locador)?

  • Entregar o imóvel em condições de uso;
  • Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
  • Participar ao inquilino através da vistoria a descrição do estado do imóvel;
  • Providenciar a quitação dos impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

 

Como funciona o Contrato de Temporada?

O Contrato de Temporada, é um contrato firmado por curtos períodos, de 1 a 3 meses. Neste caso não há necessidade de apresentação de Fiador, pois o aluguel é pago antecipadamente, sendo necessário a apresentação de um cheque caução que corresponda a 3 vezes o valor de aluguel. Lembrando que o interessado deve consultar os imóveis passíveis de locação por temporada.

 

Quais são os deveres do Inquilino (locatário)?

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
  • Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
  • Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
  • Comunicar ao proprietário via administradora o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este;
  • Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  • Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário a forma interna ou externa do imóvel;
  • Entregar ao proprietário via administradora os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, inquilino;
  • Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
  • Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 

O que o Inquilino necessita para Alugar um imóvel?

É necessário que o Inquilino escolha o imóvel, reserve-o e apresente Carteira de Identidade, CPF, Comprovante de Renda (ou Comprovante de Matrícula sendo ele estudante) e escolha uma das modalidades de garantia.

Os documentos marcados com (*) devem ser originais ou cópias autenticadas.

Documentação do Inquilino:

  • Cópia Carteira de Identidade e CPF;
  • Cópia de Comprovante de renda (que comprove 2 vezes o valor do aluguel – aceito IR, contra cheque ou decore emitido por contador), ou Comprovante de Matrícula (no caso do Inquilino ser estudante).

Documentação do Fiador:

  • Cópia da Carteira de Identidade e CPF (casal);
  • Cópia de Comprovante de renda (que comprove 3 vezes o valor do aluguel – Declaração de Imposto de Renda, Contra Cheque, ou Decore emitido pelo contador);
  • Cópia da Certidão que comprove o estado civil;
  • Cópia do Comprovante de residência atualizado; (Conta luz, água ou telefone);
  • Registro de imóvel atualizado (em nome do próprio fiador, livre de qualquer tipo de ônus, quitado e emitido no máximo a 30 dias);*
  • Negativa cível (apenas emitida no fórum).*

 

O Inquilino pode ser menor de idade?

Sim. Desde que comprove emancipação.

 

Estudantes podem ser Inquilinos na Fuhro Souto?

Claro, basta que apresentem cópia da Carteira de Identidade, CPF, Comprovante de Matrícula e escolha uma das modalidades de garantia.

 

Quem pode ser Fiador se o Inquilino for estudante?

Qualquer pessoa que tenha a documentação exigida, porém, se o fiador não for parente de primeiro grau do Inquilino, o mesmo deve apresentar cópia da documentação dos pais, os quais também constarão em contrato.

 

Quando começa a vigorar o Contrato de Locação?

O prazo de locação válido é aquele previsto no contrato, seu início deve constar expressamente como a data de início da locação, sendo que nessa data, o inquilino deve estar na posse do imóvel, com suas chaves.

 

Quanto tempo leva a locação de um imóvel na Fuhro Souto?

Levando em conta o momento que o imóvel é visitado (escolhido) até o momento da entrega das chaves o tempo médio é de 48 horas, no entanto este tempo pode variar de acordo com a agilidade do cliente em apresentar a documentação e conseguir as assinaturas e também de acordo com a disponibilidade do imóvel que está sendo locado (realização de vistoria).

 

Em que momento as chaves do imóvel são entregues?

As chaves são entregues após o recebimento na imobiliária do contrato e laudo de vistoria, rubricado em todas as folhas e assinado por autenticidade, por todas as partes envolvidas (inquilinos e fiadores), juntamente com a documentação original necessária.

 

É possível Alugar um imóvel sem a apresentação de Fiador?

Sim. O inquilino pode utilizar outras modalidades de garantias apresentadas na próxima questão.

 

Quais as modalidades de garantia são oferecidas pela Fuhro Souto para o Inquilino alugar um imóvel?

  • Fiador;
  • Fiador Interestadual;
  • Título de Capitalização;
  • Seguro Fiança.

 

Quais são as garantias exigidas para o Fiador?

No geral, dois fiadores sem restrições cadastrais, com renda compatível com a locação e com imóveis na cidade livres de qualquer ônus. Ainda assim, entre em contato conosco para que analisemos o seu caso individualmente.

 

Quais as obrigações e responsabilidades do Fiador?

O Fiador é o principal responsável pelo Contrato de Locação, cabendo a ele o cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

 

O Fiador precisa ser da cidade na qual o imóvel está sendo alugado?

Não. O Fiador, tendo a documentação necessária para locação pode ser de qualquer parte do país. Caso o Fiador seja de fora da cidade, a imobiliária pode encaminhar o contrato por e-mail, e após impresso pelo Fiador e devidamente assinado em cartório por autenticidade o mesmo retorna à imobiliária via sedex. Para conhecer melhor o Fiador Interestadual :

Fiador Interestadual ABMI

A Fuhro Souto Consultoria Imobiliária oferece com exclusividade na cidade de Pelotas a modalidade do Fiador Interestadual ABMI, o que possibilita à imobiliária aceitar de forma facilitada a fiança de pessoas que residem em cidades onde há um representante da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário.

Uma das dificuldades de quem deseja realizar o aluguel de um imóvel em outro Estado é encontrar um fiador. No entanto, as imobiliárias credenciadas à ABMI oferecem a modalidade do Fiador Interestadual.

  • O que é o Fiador Interestadual ABMI?

O Fiador Interestadual ABMI é uma modalidade de fiança exclusiva das imobiliárias credenciadas a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, que viabiliza o inquilino alugar de forma facilitada um imóvel em um Estado distante do seu fiador.

  • Como funciona se necessito alugar imóvel em Pelotas, com fiador de outro Estado?

Após a escolha do imóvel a ser alugado na Fuhro Souto, o inquilino que tem o fiador residindo próximo a alguma das imobiliárias credenciadas à ABMI, tem a facilidade de providenciar a entrega da documentação do fiador na sede da desta imobiliária, que realizará a análise cadastral, encaminhando a aprovação por SEDEX para a Fuhro Souto.

  • Como funciona se necessito alugar imóvel em outro Estado, com fiador de Pelotas?

Após a escolha do imóvel a ser alugado em alguma das imobiliárias credenciadas à ABMI, o inquilino que tem o fiador residindo em Pelotas, tem a facilidade de providenciar a entrega da documentação do fiador na sede da Fuhro Souto, que realizará a análise cadastral, encaminhando a aprovação por SEDEX para a imobiliária onde o imóvel estiver sendo alugado.

  • Qual o tempo estimado para a análise cadastral?

Todo o processo dura, no máximo, 72 horas. O inquilino, porém, deve procurar uma imobiliária associada à ABMI para fazer o negócio.

 

Existe alguma facilidade para o envio de documentação para Locação?

Sim. A documentação pode ser encaminhada via fax, via e-mail ou pelo correio. Lembrando que registro de imóvel e negativa cível precisamos de originais ou cópias autenticadas.

 

Como funciona o Título de Capitalização?

O inquilino negocia com a imobiliária o valor da garantia e adquire um Título de Capitalização, garantindo a locação negociada, através de documento de vinculação de caução. O valor do Título de Capitalização gira em torno de 15 vezes o valor do aluguel, sendo pago através ficha de compensação no banco de sua preferência. Para conhecer melhor o Título de Capitalização:

A Fuhro Souto Consultoria Imobiliária oferece mais uma modalidade para quem deseja alugar um imóvel de forma ágil, sem fiador e sem burocracia.

Com o Novo Garantia de Aluguel, um produto exclusivo da Sul América Capitalização, o inquilino não precisa de fiador na hora de alugar um imóvel residencial ou comercial.

  • O que é o Novo Garantia de Aluguel?

É um Título de Capitalização de pagamento único que garante, ao inquilino, a locação do imóvel desejado sem qualquer burocracia. Dispensa comprovação de renda e fiador, além de proporcionar segurança para o inquilino e para a imobiliária/proprietário. O Cliente concorre todo mês a dois sorteios pela Loteria Federal, no valor do Título, corrigido pela TR.

  • Como funciona?

Após a escolha do imóvel a ser alugado na Fuhro Souto, o inquilino adquire um Título de Capitalização, garantindo a locação negociada, através de documento de vinculação de caução. O valor do Título de Capitalização gira em torno de 15 vezes o valor do aluguel e taxas, sendo pago através ficha de compensação no banco de sua preferência. O valor pago no Título de Capitalização não é uma antecipação dos valores de aluguel, é apenas uma facilidade para quem não possui fiador, e/ou não quer envolver terceiros na locação.

  • Quando o Cliente começa a concorrer aos sorteios e como funcionam os sorteios?

No sábado seguinte a quitação da Ficha de Compensação na rede bancária lembrando que os sorteios acontecem no segundo e no último sábado de cada mês. O inquilino concorre a 24 (vinte e quatro) chances de sorteio, sendo 02 (duas) por mês, pela Loteria Federal.

  • É possível transferir o Título?

Sim, desde que haja a liberação da caução pela imobiliária/proprietário. A transferência deve ser solicitada, por escrito, à Sul América Capitalização, e se fará sem qualquer ônus.

  • Quanto tempo é preciso esperar para receber o valor total do resgate?

Em média 20 dias úteis, a contar da data da entrada da documentação completa na Sul América Capitalização; após o término do contrato de locação ou de liberação da caução com autorização da imobiliária/proprietário, o inquilino recebe o valor total do Título devidamente corrigido ou de acordo com a Tabela de Resgate, se resgatado antecipadamente.

  • No Título de Capitalização Novo Garantia de Aluguel o resgate final é equivalente ao total investido?

Sim. Ao final do plano o inquilino recebe 100% do seu pagamento único, corrigido pela TR.

  • O inquilino pode desistir ao longo do Título de Capitalização?

Sim, mas só é possível resgatar o título antes do término do contrato de locação com a autorização da imobiliária/proprietário e de acordo com a Tabela de Resgate, após completar no mínimo um mês de vigência.

  • Qual a vantagem para o proprietário?

Tem a garantia real em dinheiro, não precisando acionar o fiador.

  • Quais as vantagens para o inquilino?
  • Fim do constrangimento pela procura de um fiador;
  • Processo sem burocracia ou exigências;
  • Renovação automática do Título durante a vigência do contrato;
  • Seu dinheiro de volta, ao final do plano, corrigido pela TR;
  • Dois sorteios mensais do valor do título corrigido monetariamente.
  • Qual a documentação necessária?
  • Cópia da Carteira de Identidade e CPF;
  • Comprovante de residência atualizado; (Conta luz, água ou telefone)
  • Comprovante de renda; (que comprove 3 vezes o valor do aluguel mais encargos)
  • Comprovante do pagamento do Titulo de Capitalização;
  • Carta "GA-Carta de Caução com Reaplicação de Titulo" firmada pelo inquilino e imobiliária.

Para maiores informações sobre Título de Capitalização consulte nosso corretor parceiro.
Carvalhal Corretora de Seguros (53) 3227.7888 Av. Ferreira Viana, 101 Centro – Pelotas – RS CEP 96085-000 www.carvalhalseguros.com.br.

 

Como funciona o Seguro Fiança?

O Inquilino deve preencher as fichas cadastrais e entregar na imobiliária, que juntamente com a documentação exigida será encaminhada à seguradora, que após análise sendo aprovada, efetua-se o pagamento de um valor (que não passa de 2 vezes o valor do aluguel) garantindo assim a fiança. Para conhecer melhor o Seguro Fiança:

A Fuhro Souto Consultoria Imobiliária oferece a modalidade do Seguro Fiança Locatícia, que facilita a vida de inquilinos, imobiliárias/proprietários, substituindo com vantagens o fiador. Com o Seguro Fiança, um produto exclusivo da Porto Seguro, o inquilino não precisa de fiador na hora de alugar um imóvel residencial ou comercial.

  • O que é o Seguro Fiança?

O Seguro Fiança, previsto dentro da Lei do Inquilinato, substitui a figura do fiador na contratação de aluguéis de imóveis, tendo como validade o prazo de 12 meses. Vencido este prazo cabe ao inquilino decidir se opta pela renovação do seguro, ou se apresenta uma nova garantia locatícia. A tramitação do Seguro Fiança ocorre por intermédio da imobiliária, que encaminha para a corretora/seguradora realizar a análise de risco - além de verificar se o inquilino tem alguma restrição cadastral, avalia se a renda dele é suficiente para pagar os encargos.

  • Como funciona?

Após a escolha do imóvel a ser alugado na Fuhro Souto, o inquilino verifica com a imobiliária o valor do seguro, que não é superior a 2 vezes o valor do aluguel com taxas, renovável e pagável anualmente. O valor pago no Seguro Fiança não é uma antecipação dos valores de aluguel, é apenas uma facilidade para quem não possui fiador, e/ou não quer envolver terceiros na locação. A documentação do inquilino é encaminhada à seguradora, e ao ser aprovada, o cadastro ocorre em até 48 horas. A partir da entrega da documentação de forma completa, o prazo previsto para a efetivação da locação é de 2 a 7 dias.

  • Quais as vantagens para o proprietário?
  • Garantia da locação até a extinção do contrato (mediante renovações sucessivas);
  • Certeza do recebimento do aluguel, em caso de não pagamento pelo inquilino;
  • Coberturas adicionais de encargos legais (IPTU, condomínio, água, luz e gás canalizado), pintura interna, danos ao imóvel e multa por rescisão contratual.
  • Quais as vantagens para o inquilino?
  • Fim do constrangimento pela procura de um fiador;
  • Descontos progressivos nas renovações;
  • Porto Seguro Serviços, para resolver pequenos reparos no imóvel.
  • Qual a documentação necessária?
  • Cópia da Carteira de Identidade e CPF;
  • Cópia da Certidão que comprove o estado civil;
  • Comprovante de residência atualizado; (Conta luz, água ou telefone)
  • Comprovante de renda; (que comprove 3 vezes o valor do aluguel mais encargos)
  • Três últimos recibos de aluguel (se reside em imóvel alugado) ou escritura/contrato de compra e venda do imóvel próprio.

 

O Título de Capitalização, ou Seguro Fiança substituem o pagamento do aluguel?

Não. Tanto o Título de Capitalização, quanto o Seguro Fiança não são antecipações dos valores de aluguel, sendo apenas uma facilidade para quem não possui fiador, e/ou não quer envolver terceiros na locação.

 

Um Inquilino consegue alugar um imóvel residencial somente por 12 (doze) meses?

O contrato de Locação Residencial de acordo com a legislação em vigor será de 30 (trinta) meses, porém pode-se tentar negociar com o proprietário via administradora e incluir uma cláusula de isenção de multa após 12 (doze) meses de contrato.

 

Quando são realizadas as Vistorias do imóvel e para que elas servem?

As vistorias são realizadas em duas oportunidades: na ocupação e na desocupação do imóvel. Servem para registrar as condições de entrega ao inquilino e de devolução ao proprietário, preservando o estado de conservação do mesmo.

 

Podem ser retirados os documentos que o Inquilino e o Fiador entregam quando da locação?

Não, os documentos ficam fazendo parte dos arquivos (registros) da locação. Se necessário a imobiliária pode fornecer cópias.

Qual o índice e o prazo de reajuste do valor do aluguel nos Contratos de Locação?

Os contratos de Locação são indexados pelo IGP-M, tendo reajustes anuais.

 

O que é o IGP-M?

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês. Para maiores informações sobre o índice e acompanhamento de sua variação: (http://www.portalbrasil.net/igpm.htm)

 

LOCAÇÃO VIGENTE

Como é feito o pagamento de aluguel?

O aluguel é pago via boleto bancário encaminhado no endereço do imóvel, podendo ser pago em qualquer agência lotérica até o vencimento ou nos bancos.

 

Quando o Inquilino paga o primeiro aluguel?

O primeiro pagamento de aluguel ocorre geralmente 30 dias após a locação, ou no próximo dia 5 após a assinatura do contrato (não fechando 30 dias de locação, o aluguel será cobrado proporcionalmente).

 

O que é preciso para transferir ou modificar Fiador?

Para mudar o Fiador, basta que o inquilino apresente a documentação exigida do novo Fiador, como fizera no início da Locação. Se o novo fiador apresentado preencher os requisitos exigidos, basta fazer um pedido de adendo contratual mencionando esta alteração.

 

O que é preciso para transferir ou modificar Inquilino?

Para mudar o Inquilino, além da rescisão do contrato atual, o novo inquilino precisa apresentar a documentação exigida e possuir as qualificações.

 

Como o Inquilino pode obter uma 2ª via do boleto de aluguel?

A 2ª via de boleto pode ser obtida a partir do 1º dia de cada mês, na imobiliária, ou gratuitamente através do link "Área restrita ao Cliente" deste site. Para maiores esclarecimentos sobre o procedimento para emissão da 2ª via de boleto via site, enviar mensagem para boletoaluguel@fuhrosouto.com.br

 

Como o Inquilino deve proceder se ao receber o boleto, tiver dúvidas sobre os valores cobrados?

Em caso de dúvidas o Inquilino deve antes do vencimento do boleto, manter contato por e-mail, por telefone, ou direto na imobiliária para esclarecimentos.

 

Como o Inquilino deve proceder se estiver enfrentando dificuldades no pagamento do aluguel?

As dificuldades neste sentido só poderão ser resolvidas através de diálogo com o proprietário por intermédio da administradora, pois só um acordo com o proprietário poderá solucionar questões deste tipo.

 

O Proprietário pode vender o imóvel durante a vigência do Contrato de Locação?

Sim. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.

 

É possível negociar o reajuste do aluguel inferior ao que o índice determina, ou até mesmo ter redução no valor do aluguel?

Os índices podem ser acertados livremente optando-se por aquele que melhor convier às partes. Quanto à redução do aluguel, isso é possível desde que haja consentimento por parte do proprietário e as partes pactuem tal redução.

 

Como o Inquilino deve proceder se o imóvel alugado apresentar problemas estruturais?

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados à administradora sempre de forma escrita e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

 

O Inquilino poderá alterar as características do imóvel?

O inquilino não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário.

 

Se o Inquilino efetuar alguma benfeitoria no imóvel, terá direito ao reembolso do que gastou?

Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo inquilino, mesmo que sem autorização do proprietário, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.

 

Como o inquilino deve proceder se discordar em alguns aspectos em relação à vistoria de ocupação?

Havendo alguma divergência em relação à vistoria de ocupação, devem ser estas relacionadas e entregues ao nosso setor de vistoria num prazo máximo de 48h após a entrega das chaves, para que tais divergências sejam conferidas e incluídas (se necessário) em um adendo de vistoria.

 

Que despesas cabem ao Proprietário e que despesas são de responsabilidade do Inquilino?

As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.


Os impostos e taxas devidos ao município são obrigações do Inquilino ou Proprietário?

Os impostos e taxas devidos ao município são de responsabilidade do proprietário, podendo correr por conta do inquilino, mediante cláusula expressa em contrato de locação.

 

O Contrato de Locação se extingue no caso de falecimento de uma das partes?

Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o concubino(a) ou os herdeiros.

 

Um contrato residencial ou comercial que tenha prazo na forma da lei, após cumprido pelo Inquilino, precisa-se fazer novo contrato, se o mesmo quiser continuar a locação?

Tomando-se como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial. Se findo o contrato de locação, o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, presumir-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato. No entanto, nada impede que se faça novo contrato escrito.

 

Como o Fiador deve proceder no caso de desejar se exonerar do Contrato de Locação?

O Fiador deve procurar o Inquilino comunicando a sua intenção, para que ele apresente novo fiador qualificado para a continuidade da locação. Somente nesta circunstância o Fiador pode sair da responsabilidade.

 

DESOCUPAÇÃO

É possível o Inquilino desocupar um imóvel residencial antes do prazo de 30 (trinta) meses?

O inquilino pagará a multa contratual proporcional ao tempo que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não recebê-la. Entretanto, existe uma situação prevista em lei que permite ao inquilino desocupar o imóvel a qualquer tempo independente do prazo contratual decorrido, o qual seja: Mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, no entanto, para isso notificar por o proprietário com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

 

Quais os casos em que o proprietário poderá pedir desocupação para contrato inferior a 30 meses?

  • Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
  • Uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
  • Uso residencial de ascendentes ou descendentes, que não disponham de imóveis próprios;
  • Demolição e edificação;
  • Realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

Sob quais condições o proprietário pode iniciar uma ação de despejo contra o Inquilino?

  • Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
  • Por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.
  • Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
  • Pelo instituto da denúncia vazia.
  • Por mútuo acordo. Quando pactuada a desocupação por escrito, com antecedência mínima de 06 (seis) meses.
  • Em decorrência da extinção do Contrato de Trabalho.
  • Para uso próprio, de seu cônjuge, ou de seu companheiro.
  • Para uso residencial de descendentes ou ascendentes que não tenham imóvel próprio.
  • Para reformas (desde que obedecidas às condições legais para a referida tomada).
  • Outros casos previstos em Lei superveniente ao início de vigência da Lei 8.1245/91.

Qual o procedimento do Inquilino para entregar um imóvel?

O inquilino, fiador ou representante legal deve através da administradora, notificar por escrito a sua intenção de desocupar o imóvel com antecedência mínima de 30 dias e providenciar conta final de energia elétrica (CEEE). Vencido o prazo, o inquilino deve desocupar o imóvel. O inquilino, fiador ou representante legal deve se dirigir ao Setor de Vistorias da imobiliária com as chaves e a conta final de energia elétrica e assinar o termo de entrega das chaves, momento em que será agendada a vistoria de desocupação em um prazo máximo de 48h úteis. Nessa oportunidade, deve ser informado telefone, e-mail e novo endereço para correspondência (se não tiver novo endereço, fornecer endereço de familiar, ou ficará informado o endereço do fiador). Para o encerramento efetivo do contrato de Locação, deve ainda o inquilino fazer o acerto final atentando para a vistoria de desocupação do imóvel. Somente depois de atendidas todas essas formalidades legais é que estarão o Inquilino e Fiador exonerados das responsabilidades da Locação.

 

O Inquilino desocupando e entregando as chaves do imóvel antes do prazo de 30 dias após a notificação, paga o valor do aluguel até fechar os 30 dias?

Sim. Até concluir os 30 dias da notificação, ou até deixar o imóvel nas condições em que recebeu, caso este prazo ultrapasse o prazo final da notificação.

 

Alguém diferente do Inquilino pode acompanhar a Vistoria de Desocupação?

Sim. Basta que o nome desta pessoa seja informado e registrado no termo de entrega das chaves.

 

Como proceder se após a Vistoria de Desocupação ainda persistirem pendências?

A imobiliária pode encaminhar orçamentos de material e mão-de-obra de nossos prestadores com qualidade, agilidade e garantia dos serviços. Este é o procedimento mais indicado, pois o cliente se isenta da responsabilidade da execução bem feita dos serviços. Se preferir pode retirar as chaves e cópia do laudo da vistoria com as pendências para realizar o serviço sob sua responsabilidade e após a conclusão, devolver as chaves para a realização de uma nova vistoria.

 

Quais as formas de pagamento dos reparos/manutenções realizados através dos prestadores indicados pela imobiliária após a Vistoria de Desocupação?

Normalmente o pagamento é à vista, mas em determinados casos pode ser negociado com 50% na autorização dos serviços e o saldo restante na conclusão dos serviços.

 

Como proceder para pagar os dias de aluguel e taxas referentes ao período de desocupação?

Pode ser enviado boleto para o endereço de correspondência citado no termo de entrega de chaves, enviado por e-mail, ou o cliente providencia a busca da 2ª via de boleto na imobiliária.

 

Os valores para reparos/manutenções do imóvel podem ser pagos com o Título de Capitalização?

Sim é possível, desde que seja pactuado na imobiliária em concordância com o proprietário e com prestador de irá realizar os serviços.

 

Quanto tempo leva para que o Inquilino ao entregar o imóvel resgate o seu Título de Capitalização?

O Título de Capitalização demora de 20 a 30 dias para ser resgatado, após ser enviado para a seguradora, informando que o imóvel foi desocupado e que não há nenhuma pendência no que se refere a reparos no imóvel bem como aluguéis e taxas.

 

O Inquilino pode receber algum documento de quitação total ao término da locação?

Após todos os compromissos cumpridos, o Inquilino pode solicitar a imobiliária um Termo de Rescisão Contratual.

 

O Inquilino pode entregar as chaves do imóvel mesmo sem ter desligado a energia elétrica?

Sim, o Inquilino neste caso fica comprometido em fazê-lo posteriormente, no entanto não receberá o Termo de Rescisão Contratual enquanto não apresentar a conta final.

 

O Inquilino fica liberado de multa contratual ao apresentar um novo inquilino para continuar ocupando o imóvel, que está desocupando antes do vencimento do seu Contrato de Locação?

Vai depender de um acordo a ser realizado com o proprietário e aprovação do cadastro deste novo Inquilino, pois como será efetuado novo Contrato de Locação, possivelmente ocorra alteração do valor do aluguel e do prazo de contrato, o que depende de anuência do proprietário.

 

O Inquilino necessita realizar os reparos/manutenções no caso do Proprietário solicitar a desocupação do imóvel?

Sim, o imóvel sempre deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi ocupado, salvo acordo, ou orientação por escrito do proprietário.

 

O Inquilino necessita renovar o Seguro Fiança que vence no mês, no caso de estar entregando o imóvel?

Sim, a locação não pode ficar sem garantia. Para que o Inquilino não necessite renovar o Seguro Fiança é necessário que as chaves sejam entregues antes do vencimento do seguro.

 

PERGUNTAS FREQUENTES (VENDAS)

TERMOS IMOBILIÁRIOS

O que é Incorporação Imobiliária?

É a atividade exercida, por uma pessoa física ou jurídica, com o intuito de vender e entregar unidades autônomas (seja em um só edifício ou em vários). É necessário que a incorporadora possua registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. Só com o registro o processo de vendas se torna legal e permite que as unidades sejam comercializadas quando ainda se encontram na planta.

 

O que é o Memorial de Incorporação?

É um contrato licitado que descreve detalhadamente o imóvel, ou seja, as áreas privativas e comuns, regras de utilização, características do empreendimento e do projeto, informações e documentação da incorporadora e as demais exigências legais, detalhadas no Artigo 32 da Lei 4.591/64. O memorial deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?

O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

 

O que é Contrato de Compra e Venda de um imóvel?

É o compromisso firmado através de um contrato particular ou público pelo qual uma pessoa se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após receber o preço ajustado e observadas as condições acordadas. Dessa forma, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

 

O que é Arras?

Arras, objetivamente pode ser um sinal dado em garantia de um contrato a se concretizar. Ou seja, é uma garantia da intenção de pactuar e finalizar o contrato, que pode ser em dinheiro ou em bens.

 

O que é Cessão de Direitos?

É a transferência de todos os direitos e obrigações que constam no compromisso de compra e venda (contrato) a uma terceira pessoa, formalizada através de assinatura do "Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações" onde deverão constar as assinaturas do Cedente (atual proprietário do apartamento), Cessionário (novo comprador) e da representante legal na condição de anuente.

 

O que é Área Privativa?

É a área de laje, ou seja, espaço sobre o qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes.

 

O que é Área Útil?

É a soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua espessura.

 

O que é Área Comum?

É a área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, como os corredores, o saguão, áreas de lazer, salão de festas, etc.

 

O que é Memorial Descritivo?

É a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.

 

O que é Fração Ideal de terreno?

É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.

 

Qual a diferença entre o Contrato de Compra e Venda e a Escritura Definitiva?

Através do contrato de compra e venda, uma das partes se compromete a vender determinado imóvel à outra por um preço e condições acordadas. Esse contrato pode ser efetivado por instrumento particular ou por escritura (instrumento público) que é lavrada pelo Cartório de Notas. Pela escritura definitiva de compra e venda, uma pessoa transmite definitivamente um bem imóvel a outra. Essa escritura só é lavrada após a conclusão do empreendimento, ou seja, após a averbação de sua construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, desde que a unidade esteja quitada, ou que o comprador tenha conseguido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

 

O que é Valor venal?

É o valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda. É usado pela prefeitura para cálculo do IPTU, e do ITBI-IV quando o valor de compra e venda for menor do que aquele atribuído pela municipalidade.

 

O que é o Habite-se?

O Habite-se é o registro de conclusão da obra expedido pela prefeitura municipal, declarando a conformidade da edificação com os projetos aprovados e autorizando a incorporadora a entregar as unidades autônomas aos compradores.

 

O que significa ITBI?

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

 

O que é IPTU?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto municipal cobrado sobre terrenos e edificações localizados na zona urbana. A base de cálculo desse tributo é o valor referente à venda do imóvel, atribuído pela prefeitura do município analisando dimensão, localização e padrão construtivo.

 

O que é Alienação Fiduciária?

É a transferência da propriedade de um imóvel do devedor ao credor para garantir o pagamento de uma dívida. Durante o tempo de quitação da dívida, o devedor permanece com a posse para uso próprio do bem e, uma vez totalizado o pagamento da dívida, o imóvel é passado para o nome do antigo devedor.

 

O que é Hipoteca?

Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

 

O que é Sistema SAC?

É um método de financiamento que tem como características o valor decrescente das prestações, amortização constante e juros decrescentes.

 

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo da Construção foi criado pela Fundação Getúlio Vargas e permite avaliar a evolução dos custos de construções habitacionais. Normalmente, esse índice é utilizado durante o período de construção para corrigir contratos de compra de imóveis. Para maiores informações sobre o índice e acompanhamento de sua variação: (http://www.portalbrasil.net/incc.htm).

 

O que é TR?

A Taxa Referencial de Juros é utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. Tratando-se de compra e venda de imóveis, essa taxa é usada na correção das prestações de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pagas após a entrega do imóvel.

 

O que é a Matrícula de um imóvel?

Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua "certidão de nascimento". É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

 

O que é Averbação?

Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário, ou ao imóvel, como a mudança no estado civil, do dono do imóvel, ou no nome da rua do imóvel.

 

INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Qual a importância da Localização do imóvel para a decisão da compra?

Localização deve ser um dos primeiros fatores a ser considerado pelo comprador. A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Visite o local tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam as condições de trânsito e barulho.

 

Comprar um imóvel ocupado é arriscado?

Se o morador for o proprietário, não há problemas, porque sempre será possível negociar a desocupação como requisito para pagamento. Se o imóvel estiver ocupado por um inquilino é prudente que seja verificada a situação do contrato de locação.

 

Como o comprador pode fazer uma Proposta de Compra?

Tipicamente, o comprador elabora juntamente com o corretor que o está atendendo uma proposta de compra por escrito, e esta é apresentada ao proprietário do imóvel ou seu representante. O proprietário pode aceitar, rejeitar ou fazer uma contraproposta. A proposta é considerada uma abertura de negociação entre as partes.

 

Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?

Quando um imóvel é comprado no lançamento, pode-se escolher a unidade mais adequada, além de encontrar as melhores condições de preço e formas de pagamento.

 

O que significa comprar um imóvel na planta?

Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado, ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que varia entre 18 a 36 meses, dependendo do tipo do imóvel, será entregue pela Incorporadora ao proprietário. É um bem de entrega futura.

 

O que é importante verificar ao comprar um imóvel na planta?

Busque construtoras e incorporadoras com tradição no mercado, que podem oferecer o imóvel que você precisa, dentro das condições de pagamento que se adéquam ao seu orçamento. Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa, analise a qualidade do material usado e se o prazo de entrega do imóvel foi cumprido. Confirme se o projeto do empreendimento está aprovado e o se seu Memorial de Incorporação está registrado.

 

Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.

 

É possível revender um imóvel comprado na planta antes de sua entrega?

Sim. A revenda é feita por meio da cessão de direitos. Como o primeiro comprador só receberá a escritura após a averbação da construção e abertura da matrícula do imóvel (documento no qual consta descrição, características, metragem, histórico de compra e venda, e outras informações do imóvel), ele ainda não pode ser considerado o seu legítimo proprietário. Por isso, somente poderá transmitir os seus direitos de recebimento mediante apresentação da promessa de compra e venda do imóvel. Quando essa revenda ocorre antes do pagamento integral do valor do imóvel, a incorporadora deve comparecer na ocasião da transferência para anuência e aprovação do novo comprador.

 

Quem responde pela entrega do imóvel adquirido em planta: a Incorporadora ou a Construtora?

A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora, mesmo que uma construtora seja contratada para a realização das obras.

 

O que é carência para entrega do imóvel?

Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.

 

Como se obtém a Matrícula de um imóvel?

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

 

Como é calculado o ITBI?

Toda compra de imóvel exige o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e o registro do imóvel. Quando a aquisição é feita com um financiamento, deve-se registrar a garantia em nome do Agente Financeiro. O ITBI é cobrado pela Prefeitura local. Na cidade de Pelotas o ITBI é calculado em 2% sobre o valor do imóvel pago com recursos próprios e em 0,5% sobre o valor financiado.

 

O Comprador necessita registrar a escritura no Registro de Imóveis?

Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do Registro de Imóveis. Essa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só é considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis. É fundamental que o novo proprietário nunca deixe de efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que esse possui sobre seu imóvel, afinal de contas, só é dono quem registra.

 

Como é o procedimento para o recebimento de um imóvel adquirido em planta?

Concluída a obra e após a liberação do Habite-se, a incorporadora responsável pela venda deve contatar o cliente para que o imóvel seja vistoriado. Realizada a vistoria, caso esteja tudo em conformidade e o imóvel quitado, o cliente poderá tomar posse. No caso de imóveis não quitados, o cliente deverá dar uma garantia de pagamento do saldo devedor e, após isso, poderá ter a posse do imóvel.

 

A que tributação o vendedor do imóvel está sujeito?

Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

 

O cliente Comprador tem alguma despesa para comprar um imóvel pela Fuhro Souto?

Não diretamente pela empresa. A despesa do comprador refere-se à escrituração, taxas cobradas pela prefeitura na aquisição do imóvel e o reembolso de valor dos documentos emitidos para a segurança da transação (matrícula e certidões negativas).

 

Quanto custa deixar um imóvel para a Fuhro Souto vender?

Não custa nada. A Fuhro Souto não cobra qualquer valor para trabalhar a venda do seu imóvel.

 

Como funciona o sistema de corretagem em vendas?

O CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) estabelece que os honorários devidos pela intermediação de transações imobiliárias são de 6 a 8 %. Na Fuhro Souto Consultoria Imobiliária trabalhamos com 6%, que é pago pelo vendedor do imóvel no momento da celebração da venda.

 

Como o cliente deve proceder se pretende vender um imóvel e não sabe o seu valor de mercado?

Muito simples. O cliente deve procurar uma imobiliária idônea e solicitar avaliação do imóvel informando a intenção de deixar o mesmo à venda.

 

FINANCIAMENTOS/FGTS

É possível financiar um imóvel sem ter carteira assinada?

Sim. O comprador pode comprovar tanto renda formal, como informal. Para obter financiamento o comprador deve comprovar que a sua renda está de acordo com o financiamento pretendido.

 

O que é necessário para adquirir um imóvel por Financiamento?

  • Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no país;
  • Ser maior de 18 anos ou emancipado;
  • Possuir capacidade civil;
  • Possuir idoneidade cadastral;
  • Possuir capacidade de pagamento;
  • O comprador mais idoso, não pode ter mais de 80 anos.

 

Qual o valor que o Comprador pode financiar?

O valor da aprovação da carta de credito depende de análise da renda e dos comprometimentos financeiros do Comprador.

 

Qual é a taxa de juros do Financiamento?

A taxa de juros varia de acordo com a renda do Comprador e o perfil do imóvel pretendido.

 

Pode ser adquirido outro imóvel por Financiamento se o comprador já possuir um imóvel financiado?

Sim, desde que o Comprador comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos.

 

O que é o Saldo Devedor?

O saldo devedor de um financiamento é a diferença entre o valor financiado e o valor total que já foi pago até o momento, ou seja, é o que resta a pagar de um financiamento. Esse valor é reajustado mensalmente segundo índices e taxas de juros definidos em contrato.

 

O que é o Saldo Residual?

É o que resta a mais ou a menos de um financiamento quando vencido o prazo contratado. Se o saldo é negativo (por exemplo, - R$847,00), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda continua a dever ao credor.

 

É possível comprar um imóvel utilizando o FGTS?

Sim. O FGTS pode ser usado para compra à vista e para pagamento parcial ou integral de imóveis prontos. O uso do FTGS para esse fim é regulamentado e existem algumas condições para a realização da compra:

  • Não possuir outro imóvel, quitado ou financiado;
  • Morar ou trabalhar na localidade do imóvel;
  • Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS;
  • Avaliação do imóvel não superior a R$ 500.000,00.

 

Que tipo de imóvel residencial pode ser financiado?

  • Aquisição de imóveis novos ou usados;
  • Aquisição de terreno;
  • Aquisição de material de construção, para construção, reforma e ampliação de imóvel usado;
  • Imóvel na planta.

 

Em que momento o Comprador pode utilizar o FGTS para abater o saldo do imóvel financiado?

O FGTS pode ser usado de dois em dois anos, para abater o saldo devedor do financiamento (reduz parcela), ou reduzir o prazo do financiamento.

 

Pode ser utilizado o FGTS para abater o saldo devedor de um imóvel financiado de qualquer valor?

Não. O uso do FGTS para abatimento do saldo de devedor somente pode ocorrer para imóveis cujo valor não ultrapasse R$350.000,00.

 

Pode ser utilizado o FGTS para colocar em dia as parcelas em atraso de um Financiamento?

Não. Para qualquer utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação, as parcelas do financiamento devem estar rigorosamente em dia.

 

Pode ser usado o FGTS para adquirir imóvel para um familiar (pai, filho, irmão...)?

Não. É vedada a utilização do FGTS para aquisição de imóvel em nome de terceiros.

 

Quanto tempo leva para liberar o valor do Financiamento?

No mesmo dia em que o contrato é assinado, o valor do financiamento é depositado na conta corrente do vendedor. O valor depositado permanece bloqueado até 48h após o contrato do financiamento ser entregue novamente no Banco, depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

 

O que acontece se o Comprador não pagar as parcelas do Financiamento?

O imóvel pertence ao comprador (mutuário), mas está alienado para o banco, no caso de não pagamento o Banco retoma o imóvel.

 

Pode o proprietário que possua fração de imóvel residencial quitado ou financiado, concluído ou em construção, utilizar o FGTS para adquirir outro imóvel?

Sim, desde que detenha a fração ideal igual ou inferior a 40%.

 

Pode o cônjuge separado, proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, utilizar o FGTS na compra de outro imóvel?

Sim, desde que tenha perdido o direito de nele residir e atenda às demais condições necessárias para utilização do FGTS na compra do novo imóvel.

 

Pode o proprietário, que possui uma fração de imóvel residencial quitado ou financiado, comprar a fração remanescente do mesmo imóvel, com recursos do FGTS?

Sim, desde que figure na mesma escritura aquisitiva do imóvel como co-proprietário ou no mesmo contrato de financiamento. Neste caso particular, a detenção de fração ideal pode ultrapassar os 40%.

 

Pode utilizar o FGTS para compra de imóvel residencial quem for proprietário de lotes ou terrenos?

Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação, através da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.

 

Pode o detentor de imóvel residencial recebido por doação ou herança utilizar o FGTS na compra de outro imóvel?

Sim, desde que o imóvel recebido por doação ou herança esteja gravado com cláusula de usufruto vitalício em favor de terceiros.

 

Pode ser utilizado FGTS para construção?

Sim, desde que a construção seja feita em regime de cooperativa ou consórcio de imóveis, ou que haja um financiamento com um agente financeiro, ou com um construtor (pessoa física ou jurídica). O construtor deverá apresentar cronograma de obra.

 

Pode ser utilizado o FGTS na aquisição e construção de imóvel misto, ou seja, aquele destinado à residência e instalação de atividades comerciais?

Somente para a fração correspondente à unidade residencial.

 

Onde o imóvel a ser adquirido deve estar localizado?

No município onde o adquirente exerça a sua ocupação principal; Quando se trata de município limítrofe ao município da ocupação principal ou; Município integrante da região metropolitana da qual faça parte o município da ocupação principal; No município em que o adquirente comprovar que já reside há pelo menos 1 ano, cuja comprovação é feita mediante a apresentação de, no mínimo 2 documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel, contas de água, luz, telefone ou gás, recibos de condomínio, ou declaração do empregador ou de instituição bancária. O atendimento dos requisitos é exigido, também, em relação ao coadquirente, exceto cônjuge. Tratando-se de conviventes, a comprovação de um deles pode ser substituída pela declaração de ambos de que a identidade de endereço decorre de união não conjugal de natureza familiar, estável e duradoura, de conhecimento público.

 

O FGTS pode ser utilizado pelos cônjuges ou companheiros, independentemente do regime de casamento?

Sim, desde que aquele que não é adquirente principal compareça no contrato como coadquirente.

 

Em caso de separação judicial, mesmo na qualidade de titular do imóvel posso financiar outro e utilizar o FGTS?

Apenas se você tiver perdido o direito de residir no imóvel e cumprir todas as demais normas da CEF.

 

Supondo que um irmão possua 50% de um imóvel e o outro irmão possua os 50% restantes do mesmo imóvel. Um dos irmãos pode adquirir a fração do outro irmão utilizando o FGTS?

Sim, pois se trata do mesmo imóvel. Contudo, é necessário que o imóvel esteja enquadrado nas normas do FGTS.

 

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Quem pode solicitar financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida?

  • Quem não possui financiamento habitacional pelo SFH – Sistema Financiamento da Habitação;
  • Quem não recebeu, a partir de 1º de maio de 2005, desconto pelo FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço em qualquer financiamento;
  • Quem não possui imóvel residencial.

 

O que é Subsídio?

É um beneficio concedido pelo governo para ajudar a comprar o primeiro imóvel, podendo chegar a R$ 17.000,00, e que será calculado individualmente de acordo com o perfil do comprador.

 

Quais os valores possíveis de Subsídio?

  • Quem ganha 3 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 17.000,00;
  • Quem ganha 4 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 10.000,00;
  • Quem ganha 5 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 3.000,00;
  • Quem ganha 6 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 2.000,00;

Para fazer uma simulação de financiamento e subsídio: http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso

 

Qual é o valor máximo do imóvel financiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida?

Essa limitação de valor varia de acordo com a cidade, mas para Pelotas o valor do imóvel não pode ser maior que R$ 130 mil.

 

O que é avaliado para que o financiamento seja aprovado através do Programa Minha Casa Minha Vida?

  • Documentos pessoais (Carteira de Identidade e CPF);
  • Ficha de cadastro habitacional;
  • Comprovação de renda formal ou informal;
  • IRPF – Imposto de Renda de Pessoa Física;
  • Análise cadastral;
  • Análise de risco de crédito e de capacidade de pagamento, que será realizada pela CAIXA, após a entrega dos documentos.

No Programa Minha Casa Minha Vida qual a porcentagem do imóvel que pode ser financiada?

O financiamento poderá ser de até 100% do imóvel. A entrada é opcional.

 

Como é pago o financiamento no Programa Minha Casa Minha Vida?

Em até 30 anos, com taxas de juros reduzidas, que variam conforme a renda da família. Para aquelas que ganham até cinco salários mínimos, a taxa será de 5% ao ano, mais a TR – Taxa Referencial. Já para aquelas que recebem entre cinco e seis salários, a taxa será de 6% ao ano mais a TR. Finalmente, famílias com renda entre seis e dez salários mínimos vão pagar uma taxa de 8,16% mais a TR.

 

Como serão calculadas as prestações?

A prestação inicial será calculada de acordo com a capacidade de pagamento da família e recalculada anualmente.

 

O que ocorre se o beneficiário perder o emprego durante o financiamento?

Uma novidade do Programa Minha Casa Minha Vida é o Fundo Garantidor, que refinancia parte das prestações, caso o beneficiário perca o emprego. O número máximo de prestações garantidas por esse fundo varia de 12 a 36, de acordo com a faixa de renda. Para ter acesso ao fundo, a pessoa deverá estar em dia com as prestações e ter pago pelo menos, as seis primeiras prestações.

 

De quanto pode ser o Financiamento?

O Financiamento pode chegar até 100% do valor do imóvel, devendo ser analisado caso a caso.

 

PERGUNTAS FREQUENTES (CONDOMÍNIOS)

ASSEMBLEIAS

O que é uma Assembleia?

Assembleia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia.

 

O que é Assembleia Geral Ordinária?

É a Assembleia realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

 

O que é Assembleia Geral Extraordinária?

É a Assembleia realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo 1/4 dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

 

O que é Assembleia Geral de Instalação de Condomínio?

É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

 

Em que casos especiais pode ser realizada a Assembleia Geral Especial?

Ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.

 

Em que situações o Inquilino pode votar em Assembleias?

O Inquilino pode votar nas assembleias que envolvam despesas ordinárias. Nas assembleias que envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais, como demolição, reconstrução, venda do prédio sinistrado, etc, o inquilino somente poderá votar no caso de ausência do proprietário e de seu representante.

 

As Assembleias devem ser realizadas somente dentro do Condomínio?

Não, pode ser realizado em outro lugar desde que os condôminos sejam avisados previamente do lugar e que não se trate de forma a dificultar o comparecimento dos condôminos.

 

As atas de Assembleias devem ser levadas ao cartório de títulos e documentos para registro?

A Lei não obriga o registro, salvo se a convenção assim determinar, contudo se faz necessário o registro destas atas para maior garantia das relações jurídicas entre condomínio e condôminos. A vantagem do registro de uma ata de assembleia é torná-la publica diante terceiros.

 

A Assembleia pode ser instalada caso a convocação não tenha sido feita a todos os condôminos?

A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.

 

A procuração para representação em Assembleia deve ter assinatura reconhecida em cartório?

A legislação civil em vigor dispensa o reconhecimento das assinaturas nas procurações, podendo a convenção do condomínio impor essa formalidade.

 

O Condômino inadimplente pode participar de votação em Assembleia?

A legislação civil em vigor determina que somente pode votar e participar das assembleias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais.

 

O condômino pode ser representado nas Assembleias?

Quando o condômino não puder estar presente na Assembleia poderá mandar representante legal através de procuração que em seu nome vai discutir e votar em todos os itens da ordem do dia a menos que a procuração dê poderes específicos para um ou outro assunto.

 

O edital de convocação para uma Assembleia deve ser publicado em jornal?

Essa disposição quando inserida no texto da convenção do condomínio, na maioria dos casos é opcional, ou seja, opta-se pela publicação em jornal ou carta registrada dirigida a unidade, caso o condomínio tenha convencionado que as convocações serão feitas obrigatoriamente através da publicação em jornal poderá ser alterada a convenção com intuito de diminuir as despesas a cada nova assembleia, permanecendo apenas a forma de publicação em edital e/ou carta protocolada dirigida ao condômino ou atual morador.

 

O Síndico pode representar condôminos em Assembleia?

Qualquer pessoa pode representar o condômino em Assembleia. O síndico ou membros do conselho ou ainda, seus parentes não poderão representar o condômino somente se a convenção proibir que detenham poderes para discutir e votar em assembleia como representantes legais do proprietário da unidade autônoma.

 

Quando deve ser feita a primeira Assembleia Geral do condomínio?

Não há formalidade legal para a primeira Assembleia Geral do Condomínio, normalmente esta ocorre quando da entrega do condomínio pela construtora ou incorporadora, cuja pauta poderá constar a aprovação da minuta da Convenção e Regimento Interno. Caso não haja esta assembleia, poderão os condôminos representando 1/4 do condomínio convocar a primeira Assembleia.

 

Quando um assunto não estiver na ordem do dia poderá ser colocado em votação?

Todo e qualquer assunto a ser deliberado em assembleia deve constar da pauta do dia para que seja realmente votado. Na ordem do dia quando constar assuntos gerais, estes assuntos terão apenas o caráter de discussão, jamais caráter de decisão e sendo votado será passível de impugnação.

 

Quantas procurações podem estar nas mãos da mesma pessoa?

É preciso verificar se a Convenção do Condomínio determina um número máximo de procurações por pessoa. Sendo omisso o texto da convenção o importante é que nas assembleias as decisões sejam tomadas democraticamente. Logo, a lei não limita o número de procurações por pessoa. Entretanto deve-se verificar a convenção de cada condomínio, pois ela poderá fazer restrições quanto à utilização procurações.

 

Quantos dias o Edital de Convocação de uma Assembleia deve ficar no quadro de avisos ou local de circulação?

A convenção do condomínio define com quantos dias de antecedência deverá ser publicado o edital de convocação. Sendo omisso o texto da convenção deverá ser observada a forma de se convocar os que não residem no condomínio (carta registrada, protocolada, publicação em jornal, etc.) o prazo mínimo usual é de cinco dias úteis ou, menor prazo quando comprovada a urgência da assembleia. A legislação dispõe apenas que a assembleia é geral e todos devem tomar conhecimento, em tempo hábil, de que haverá uma assembleia.

 

Quem terá direito a voto quando Inquilino e Proprietário estiverem presentes na Assembleia?

O direito a voto pertence ao condômino proprietário que comparecer à assembleia, prevalecendo o seu voto em face do voto do locatário.

 

Caso a Convenção proíba a participação e/ou o voto do Inquilino nas Assembleias Gerais essa restrição tem validade?

A Convenção não pode ferir as leis hierarquicamente superiores, neste caso a Lei 8.245/91, artigo 83, Lei do Inquilinato, que instituiu o direito de participação do inquilino nas Assembleias, que não envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário não esteja presente. Qualquer disposição na Convenção contrariando a regra legal é nula e não poderá ser aplicada.

 

FUNCIONÁRIOS DE CONDOMÍNIO

Como o Condomínio deve proceder caso o empregado abandone o emprego?

No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador através de sua administradora deve notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho. Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço). O que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A administradora neste pode fazer a notificação pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.

 

É possível implantar o "banco de horas" (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?

Não. Exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho.

 

O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?

O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno. No entanto é importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por escrito, caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o artigo 468 da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT. É devido o adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22h de um dia e às 5h do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.

 

Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?

Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.

 

O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que forma?

A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em Edifícios e Condomínios determina a remuneração em dobro do trabalho em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro dia pelo empregador.

 

O Empregado que se afastar por motivo de doença, tem o direito de correção salarial igual àquele obtida por outros funcionários, após seu retorno ao trabalho?

A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertença.

 

É possível desistir após ter dado Aviso Prévio ao Empregado?

Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsideração e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos.

 

Qual é o prazo para pagamento da remuneração das férias e abono solicitados?

O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até dois dias antes do início do respectivo período.

 

Quantas vezes o empregado pode faltar ao serviço sem perder o direito às férias?

  • Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT.
  • 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes;
  • 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
  • 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
  • 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.

 

Como deve ser remunerado o folguista?

A forma de pagamento do folguista recomenda-se que seja contratado por hora a fim de facilitar o cálculo de sua remuneração, posto que proporcional às horas trabalhadas. A base de cálculo é aquela estabelecida pela Convenção Coletiva de Trabalho vigente durante o período do contrato de trabalho.

 

Condomínio pode contratar empresas que prestam serviço de mão de obra? (porteiro, zelador...)

A atual legislação permite tal prática. Contudo, recomenda-se que, na contratação, o Condomínio exija da empresa de terceirização um cadastro completo contendo as certidões negativas de débitos junto à Previdência Social e FGTS, além de fazer constar em contrato cláusula de obrigatoriedade em fornecer, mensalmente, comprovantes de quitação dos encargos sociais e trabalhistas, posto que, em caso de inadimplência da empresa contratada, o tomador dos serviços será responsável subsidiário dos encargos sociais e das obrigações trabalhistas referentes aos trabalhadores que prestam serviços em suas dependências.

 

O empregado do condomínio pode prestar serviços a um morador, fora de sua jornada normal de trabalho sem que isso seja entendido como hora extra?

Sendo um contrato de trabalho diverso daquele contraído com o condomínio, poderá o empregado ser contratado pelo morador (condômino), desde que distintos os horários e, como já dito, sendo outro contrato de trabalho, não há que se falar em horas extras.

 

LEGISLAÇÃO

Qual a Lei que regula questões em Condomínio?

A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais.

 

Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no Condomínio?

Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção). Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades.

 

O que é a Convenção Condominial?

É o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

 

O que deve conter na Convenção de Condomínio?

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

  • Discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
  • Definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
  • Discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
  • Forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
  • Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
  • Modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
  • Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
  • Forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
  • Definição das funções do conselho consultivo.

 

A Convenção do Condomínio pode ser alterada a qualquer tempo?

Todas ou quaisquer das cláusulas de uma Convenção podem ser alteradas em Assembleia Geral Extraordinária, previamente convocada para este fim, respeitado o voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

 

O que é Fração Ideal?

Fração Ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

 

Como saber qual é a Fração Ideal de terreno de cada unidade?

Para encontrar a fração ideal de cada unidade, deve-se dividir a metragem quadrada da unidade pelo total da metragem quadrada construída.

 

O que é Regimento Interno?

São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, inquilinos, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.

 

O Regimento Interno deve ser aprovado em Assembleia?

O Regimento Interno representa o conjunto de normas e procedimentos relativos a situações corriqueiras do Condomínio, regulamentando o comportamento dos moradores e freqüentadores, ainda, disciplinando a utilização das áreas comuns, portanto, deve ser aprovado pela Assembleia, com o "quorum" estabelecido pela Convenção para aprovação do Regimento Interno.

 

O Regimento Interno pode ser alterado a qualquer tempo?

O Regimento Interno deve ser alterado para garantir sua eficácia e adaptação às novas condições que vierem a se apresentar no Condomínio, desde que devidamente aprovada pela Assembleia Geral com o "quorum" de 2/3 dos votos dos condôminos.

 

Quando o Regimento Interno for contrário à Convenção qual deles deve ser obedecido?

Temos como norma condominial principal e hierarquicamente superior, a Lei n. 10.406/2002, seguindo a lei está a Convenção do Condomínio regularmente aprovada e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, que determinará os direitos e obrigações e demais regras especiais. Segue a esta hierarquia o Regimento Interno que sendo contrário às regras legais ou convencionadas, será passível de nulidade e não aplicável no âmbito do Condomínio. Portanto, sempre que o Regimento Interno for contrário a Convenção, prevalece às regras desta.

 

Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?

 Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?Condomínio não pode proibir a permanência de animais domésticos em área exclusiva. Já o morador que tiver animais em sua unidade deverá tomar certas cautelas quanto à saúde do animal, adotar regras básicas de higiene e não colocar em risco a segurança dos moradores, empregados e visitantes do Condomínio. Deve o Condomínio baixar normas estabelecendo regras para convivência ou circulação destes animais em áreas comuns, tais como circular somente no colo do dono, usar elevador de serviço, o uso de coleira, focinheira. Ainda, pode o Condomínio pedir atestado de vacinação dos animais.

 

Quais são as atribuições do Conselho Consultivo?

O Conselho Consultivo funciona como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. Diante disto, a função primordial do conselho é ajudar o síndico na solução dos problemas coletivos do condomínio bem como as outras que se encontrem descritas na convenção como, por exemplo, fiscalizar seus atos.

 

Quem pode ser Conselheiro do Condomínio?

A Lei 10.406/2002 faculta ao condomínio a instituição de um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos em assembleia geral, podendo a Convenção restringir a participação de membros não condôminos no conselho, situação recomendável. No entanto, importante que a Convenção mantenha o Conselho Consultivo com função de Conselho Fiscal, dentro dos parâmetros estabelecidos pela Lei 4.591/64, que determinava que apenas podem fazer parte do conselho os condôminos proprietários.

 

Que áreas em um Condomínio são consideradas Áreas Comuns?

São as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, Play-Ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água,...

 

OBRAS E MANUTENÇÕES

É permitida a construção ou obras no Condomínio?

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e exigências municipais, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.

 

O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do Edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

 

Pode um Condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

 

Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?

 Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

 

Como o Síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico em conjunto com a administradora deve providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada, visando evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo de água.

 

A colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?

 A colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?A questão das pequenas antenas de transmissão, tipo parabólica digital instaladas em janelas e sacadas, visivelmente altera a fachada, deve ser mantido o cuidado de aprovação em Assembleia, porém com quorum qualificado pela unanimidade, uma vez que poderá ferir o conjunto arquitetônico da edificação. 

 

A colocação de ar-condicionado na fachada do edifício é considerada uma alteração de fachada?

Alguns doutrinadores entendem que a colocação de aparelhos de ar-condicionado não constitui alteração de fachada, não havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembleia Geral do Condomínio e quorum de unanimidade, bem como das especificações ditadas pela Prefeitura.

 

PENALIDADES E DESPESAS

Como deve ser cobrado no caso de atraso no pagamento do Condomínio?

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o artigo 1.336, § 1.º do Código Civil.

 

Existe cobrança de multas em Condomínio?

Sim, de acordo com o Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas, não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Vale ressaltar que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Qual o objetivo das multas?

Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembleia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico ou administradora efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

 

O Condômino que tiver conduta anti-social pode ser multado?

Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil.

 

O que são Despesas Extraordinárias e Ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?

As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.

 

A divisão das Despesas e o voto serão por fração ideal de terreno?

Tanto as despesas comuns do condomínio (ordinárias e extraordinárias), como o voto poderão ser calculados de acordo com a fração ideal do terreno, salvo determinação expressa em contrário na convenção.

 

Um Condomínio misto de área residencial e comercial tem despesas separadas? A Despesa de manutenção do elevador será suportada por todos mesmo que a área comercial dele não se utilize?

A convenção do condomínio deve determinar a forma de rateio das despesas, de modo a incluir aquelas despesas que serão rateadas entre todas as unidades, incluindo as lojas ou unidades comerciais. A forma mais justa é de que todas as despesas que venham a beneficiar as unidades comerciais sejam rateadas entre estas, exceto as despesas referentes a serviços ou bens de que não se utilize, a exemplo dos elevadores.

 

Existe reajuste para Contribuições Condominiais?

A assembleia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais.

 

O que é Fundo de Reserva e a quem cabe o seu pagamento?

É o valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

 

O Condomínio responde por Furto ou Danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

  • Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
  • Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.

 

O número do apartamento do Condômino inadimplente pode ser colocado no demonstrativo financeiro do Condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

 

Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico tome as devidas providências.

 

Quem responde pelas dívidas de Condomínio deixadas pelo Inquilino?

A obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio pelo inquilino deriva da Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato - que define quais as despesas ordinárias e extraordinárias, aquelas devidas pelo inquilino e estas devidas pelo proprietário. No entanto se o inquilino deixar de pagar a taxa de condomínio, pode o proprietário ingressar com ação judicial em face do inquilino por descumprimento de obrigação legal e contratual, se não o fizer e a dívida permanecer o proprietário do imóvel responde pela dívida.

 

SÍNDICO

Quem pode ser Síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.

 

Qual o papel do Síndico?

Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio.

 

O Síndico eleito pode ser destituído?

Sim. De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

 

Em caso de destituição do Síndico, haverá nova eleição?

A princípio, na mesma Assembleia que destituiu o síndico realiza-se a eleição para um novo síndico, posto que o condomínio não pode ficar sem representante legal que, em nossa legislação, é reservado ao síndico, salvo se a convenção dispuser que haverá um substituto interino até o final do mandato ou até nova eleição.

 

O que está incluso na Responsabilidade Civil do Síndico?

Reembolso de despesas pelas quais o Sindico vier a ser civilmente responsável, por danos involuntários, ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.

 

O Síndico é obrigado a contratar o seguro do edifício?

Quanto ao seguro da edificação o artigo 1.346 da Lei civil diz que o condomínio é obrigado a contratar seguro contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tratando-se de despesa ordinária do condomínio. Assim, cabe ao representante legal do condomínio (o síndico) contratar o seguro da edificação e promover o rateio dessa despesa.

 

Qual a remuneração do Síndico?

A Convenção do Condomínio define se cabe remuneração ao síndico. Na omissão da Convenção a assembleia geral decide, já fixando o valor da remuneração no momento da eleição seja um valor fixo ou variável conforme despesas do condomínio (um percentual das despesas do mês findo) ou determinando que o síndico vai apenas eximir-se das despesas comuns, a título de remuneração mensal.

 

Quais motivos podem ser considerados impedimentos para o condômino se candidatar à função de síndico ou conselheiro?

A lei não exige que o síndico seja condômino, sendo possível, entretanto, que a Convenção estabeleça outras condições. Recomenda-se, contudo, que os candidatos a síndico estejam em dia com suas obrigações condominiais e sem impedimentos legais para movimentar conta em banco, quando este for morador do condomínio. Em caso de pessoa jurídica deve apresentar credibilidade dentro do mercado em que atua. Quanto aos conselheiros consultivos, estes devem ser condôminos e respeitar as normas do Regimento Interno e Convenção, sendo que para o conselho fiscal o Código Civil não exige a qualidade de condômino, podendo igualmente a convenção estabelecer restrições quanto aos candidatos a esse cargo.

 

Quem deve assumir no caso de renúncia do Síndico?

A renúncia, tal qual a destituição do síndico deve atender as formalidades previstas na Convenção, sendo que será substituído pelo subsíndico, se houver e se a Convenção determinar, ou em caso de omissão do texto convencionado, deve ser convocada uma assembleia para suprir a vacância do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.

 

Quando um Condômino solicita ao Síndico que convoque uma Assembleia, caso não seja atendido o pedido qual é o procedimento a ser tomado?

Os Condôminos podem convocar desde que haja um quorum mínimo de 1/4, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos, bem com a respectiva pauta do dia para deliberação.

Segunda a Sexta:

8h às 12h | 13h 30min ás 18h 30min

Sábado: 9h às 12h

CRECI: 22.689-J  |  CRA/RS: 35.866-0

Rua Senador Salgado Filho, 447

Centro | Gramado | RS

Email: Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.
Telefone: +55 (54) 3905.3700
Celular: +55 (54) 9.8139.5594